Domme - Lejerfyn - Lejerforening Fyn

Gå til indhold

Domme

Afgørelser
ANVENDELSE AF LIGHEDSREGLEN I BOLIGREGULERINGSLOVENS § 5, stk. 9
10-03-2017
Procesbevillingsnævnet har den 9. marts 2017 meddelt en lejer tilladelse til anke til Højesteret af en dom, der er afsagt af Østre Landsret den 22. december 2016
Sagen angik lejefastsættelse for et boliglejemål, der blev indgået i 2012. Lejen var i lejeaftalen fastsat til det lejedes værdi efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, der vedrører lejemål, der er gennemgribende moderniseret.
Lejer anlagde sag mod udlejer med påstand om lejenedsættelse. Til støtte for påstanden om lejenedsættelse gjorde lejer gældende, at den aftalte leje var mere byrdefuld end den leje, der gælder for andre lejere i ejendommen, og at lejen således var i strid med lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9.
Sagens tvistepunkt angik, hvorvidt lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes således, at der udelukkende skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 2, eller om lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, 2. pkt., om omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, også skal inddrages i denne vurdering. Der var mellem parterne enighed om, at lejemålene i ejendommen er ens moderniseret, og at der både er lejemål, der er udlejet efter § 5, stk. 1, 2. pkt., og § 5, stk. 2.
Boligretten frifandt udlejer for påstanden om lejenedsættelse
Boligrettens flertal fandt, at der ikke forelå fornøden dokumentation for, at den aftalte leje var mere byrdefuld end den leje, der gælder for de øvrige lejemål i ejendommen. Flertallet frifandt herefter udlejer.
Boligrettens mindretal stemte derimod for at tage lejers påstand om lejenedsættelse til følge. Mindretallet fandt, at der ved vurderingen af lighedsreglen i § 5, stk. 9, skal ske sammenligning med de lejemål, der er ens moderniseret, uanset om lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, 2. pkt., eller § 5, stk. 2.
Landsretten stadfæstede boligrettens dom
Lejer ankede dommen til Østre Landsret, der stadfæstede boligrettens dom. Landsretten udtalte, at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, må anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter § 5, stk. 2, ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejer end for andre lejere i ejendommen, der har indgået lejeaftale i henhold til § 5, stk. 2.
Herefter fandt landsretten, at lejer ikke havde godtgjort, at den leje, som blev aftalt ved lejeaftalens indgåelse, efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld end den leje, der gjaldt for andre lejere med lejeaftaler indgået i henhold til § 5, stk. 2.

Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2017-22-0036.
Hæfter lejeren af en almen bolig for skader forvoldt på fællesarealerne?
07-06-2016
Procesbevillingsnævnet har den 31. maj 2016 meddelt en boligorganisation tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, der er afsagt af Vestre Landsret den 8. marts 2016.
I sagen havde en lejers gæst smadret en rude i boligorganisationens fælleshus. Boligorganisationen opkrævede erstatning for den smadrede rude hos skadevolder, der dog ikke betalte erstatningskravet.
Boligorganisationen rettede herefter kravet mod lejeren med henvisning til almenlejelovens § 78, stk. 2, hvorefter en lejer er erstatningsansvarlig for skader, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Idet lejeren heller ikke betalte erstatningskravet, ophævede boligorganisationen lejemålet i medfør af almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 1, hvorefter lejeaftalen kan ophæves i tilfælde af, at leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er rettidigt betalt. Boligorganisationen anmodede herefter om fogedrettens bistand til at udsætte lejeren af lejemålet.
Fogedretten udsatte lejer af lejemålet
Fogedretten fandt, at bestemmelsen i almenlejelovens § 78, stk. 2, også omfattede skader på boligorganisationens fællesarealer, og at erstatningskravet for den ødelagte rude var omfattet af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 1. Fogedretten udsatte herefter lejeren af lejemålet.
Landsretten nægtede at fremme fogedsagen
Lejeren kærede kendelsen til landsretten, der nægtede fogedsagen fremme, idet landsretten fandt, at der efter det oplyste ikke var grundlag for at fastslå, at der var forvoldt en skade på det lejede, som lejeren hæftede for i medfør af almenlejelovens § 78, stk. 2.
Sagen er i Procesbevillingsnævnet behandlet under j. nr. 2016-22-0147.
Aftale om at tillægge lejen PBS-gebyr var i strid med lejelovgivningen
Ifølge en lejekontrakt for et lejemål omfattet af boligreguleringslovens kapitel II om huslejeregulering for beboelseslejligheder (omkostningsbestemt leje) skulle lejen betales på udlejers konto via PBS, og udgiften til PBS skulle tillægges lejen. Sagen angik, om aftalen var i strid med ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.     
Højesteret fastslog, at udlejers udgifter til PBS-ordningen er sædvanlige og rimelige driftsudgifter til administration, jf. boligreguleringslovens § 8. Med henvisning til Højesterets dom gengivet i UfR 2009.2497 H fastslog Højesteret endvidere, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække sådanne driftsudgifter for udlejer ved refusion. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel. Da der ikke var lovhjemmel for særskilt refusion af udlejers udgifter til PBS-gebyrer, blev lejer frifundet.   
Landsretten var nået til et andet resultat.
Højesteret dom afsagt den 29. juni 2016 i sag 187/2015

Udlejers forhøjelse af aconto bidrag for varme og vand
13-04-2016  
Procesbevillingsnævnet har den 6. april 2016 meddelt en lejer tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, der er afsagt af Østre Landsret den 12. februar 2016.
Under en fogedsag havde en udlejer begæret lejerne af et lejemål udsat med henvisning til, at lejerne ikke havde betalt et forhøjet aconto bidrag vedrørende varme og vand. Udlejer havde forhøjet aconto bidragene for de resterende fem måneder af en regnskabsperiode til et niveau, der skabte fuld dækning for den forventede udgift i hele regnskabsåret.
Fogedretten fandt, at forhøjelsen af aconto bidragene var sket med urette
Fogedretten fandt med henvisning til forarbejderne til den nugældende lejelovs § 42, at forhøjelserne var sket med urette, idet lejeloven alene giver udlejer hjemmel til at forhøje aconto bidragene til et niveau, der ville skabe fuld dækning, hvis det højere bidrag var opkrævet for hele regnskabsperioden.
Landsretten fandt, at udlejer var berettiget til at forhøje aconto bidragene som sket
Udlejer kærede kendelsen til landsretten, der i modsætning til fogedretten fandt, at forhøjelserne var sket med rette. Landsretten fastslog, at det var den dagældende lejelov, der skulle anvendes på spørgsmålet. Blandt andet med henvisning til forarbejderne til den nugældende lejelovs § 42 fandt landsretten, at den dagældende lejelovs § 38 og § 46 k ikke var til hinder for at forhøje aconto bidraget, så bidraget for den resterende del af året sammen med det allerede betalte kom til svare til den forventede udgift for det igangværende år. Landsretten ændrede derfor fogedrettens afgørelse, således at udlejers anmodning om udsættelse blev fremmet.
Kilde: Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2016-22-0127.
Fastsættelse af husleje - Højesteret boligreguleringlovens § 5, stk. 2
Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må lejen i lejemål, der er gennemgribende forbedret, ved le­je­­af­talens ind­­gå­el­se ikke fast­sættes til et be­løb, der væ­sent­ligt over­stiger det lejedes værdi. Der opstilles i bestemmelsen to betingelser for, at en lejlighed må anses for gennem­gribende forbedret. For det første en betingelse om, at udgifterne til forbedringer mindst skal udgøre et nærmere angivet beløb – denne betingelse var opfyldt. For det andet en betingelse om, at for­bed­rin­gerne væsentligt har forøget det lejedes værdi – det var hovedspørgsmålet i sagen.
Højesteret fandt, at der ikke skal stilles stren­ge krav for at anse be­tingelsen om, at for­bedrin­gerne væ­sent­ligt har for­øget det lejedes vær­­di, for op­fyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbed­rin­ger af lejemålet, over­stiger det mind­stebeløb, der er fast­sat i be­stemmelsen.
I den konkrete sag fandt Højesteret herefter, at det var godtgjort, at for­bed­rin­gerne væsent­ligt for­øgede det le­je­des vær­di, og at betingelserne for at fast­­sætte og re­gu­lere lejen efter boligre­guleringslovens § 5, stk. 2, derfor var opfyldt. Højesteret fandt endvidere, at lejen ikke væ­sent­­ligt havde oversteget det leje­des vær­di.
Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, byret og landsret var kommet til et andet resultat, og Højesteret ændrede således de tidligere instansers afgørelser.
Kilde: HR sag 162/2015 dom afsagt 8. april 2016
Udlejers reklamation ved fraflytning var ikke tilstrækkeligt specificeret.
Landsrettens begrundelse og resultat
Der blev ikke foretaget en fælles besigtigelse af lejemålet i forbindelse med fraflytningen.
I flytteafregningen af 8. april 2013 beskrives istandsættelsesarbejderne således: »… Maling 20.500,00 og Tæpper 3.750,00…«. Uanset lejekontraktens bestemmelser om, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning og ved lejeforholdets ophør skulle afleveres nyistandsat, er flytteafregningen ikke tilstrækkelig specificeret til, at udlejers krav herved kan anses for at være gjort gældende. Da der heller ikke efterfølgende inden for fristen i lejelovens § 98, stk. 2, er sket en præcisering af kravet, tiltrædes det, at L har krav på tilbagebetaling af det indbetalte depositum på 24.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. maj 2013.
Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.
Kilde: TBB2016.19V-V2015.B2088.14
Tilbage til indhold | Retur til hoved menu